מנגנון הבטחת תקינות מכירת דירה

אלי שלום, שאלת מספר שאלות, אשר תשובה מלאה ומפורטת לגביהן חורגת משניתן להשיב במסגרת תשובה בפורום. יחד עם זאת, אנסה להשיב בקצרה: 1. בחוזי מכר דירות נהוג ומומלץ לשלב את שני המנגנונים שציינת, אשר נועדו להבטיח את זכויות הקונה: האחד, חתימה על יפוי כח בלתי חוזר שייפה את כוחו של בא כח הקונה (בא כח המוכר נזכר אף הוא ביפויי הכח, אך מבחינת הקונה חשוב כמובן שיפוי הכח יהיה לבא כוחו) לעשות במקום המוכר כל פעולה הדרושה למילוי התחייבויותיו; והשני, הפקדת סכום מסויים מהתמורה שמשלם הקונה, בנאמנות, להבטחת תשלומים שעל פי החוזה חלים על המוכר, לרבות, תשלומי מס השבח הארנונה והיטל ההשבחה. 2. אין כאן שאלה של "מה עדיף למוכר" – חוזה צריך להיות הוגן ומאוזן, ואם המוכר מתכוון למלא אחר התחייבויותיו, הוא לא צריך להירתע מלהסכים לנ"ל, אך מומלץ שיקפיד כי הסכום המופקד בנאמנות ישקף את החבות הצפויה במיסים אותם הוא נועד להבטיח, ולא יהיה גבוה באופן ניכר מסכומים אלה וכי הנאמן יהיה אמין. 3. ייצוג משותף של שני צדדים להסכם על ידי עורך דין אחד, עלול ליצור בעיות של ניגוד עניינים, ולכן מחייב הסכמה מפורשת בכתב של שני הצדדים. יחד עם זאת, אם מדובר בעורך דין אמין, בטוחני כי הוא יקפיד להבטיח את זכויות שני הצדדים.