תמ"א 38 היא תכנית שמטרתה לאפשר מציאת מימון פרטי לחיזוקם של בניינים שנבנו על פי תקן הבנייה הקודם, שלא כלל התייחסות לצורך לחזק מבני מגורים כנגד רעישות אדמה. פינוי בינוי הוא התיקון השני לחוק, המאפשר ליזם לא להסתפק בתוספת בנייה למבנה קיים, אלא להרוס את הבניין כולו ולבנות מבנה חדש תחתיו.
מרבית הנכתב בנושא ההתחדשות העירונית מתייחס לתמריצים שהחוק מעניק לקבלנים לבצע פרויקטים כאלו במימונם. למשל, תשלום מינימלי או פטור גמור של מס בגין הבנייה, קבלת זכויות בנייה נוספות לקיים במבנה, שהרווח עליהן עובר אליו כמעט במלואו ועוד. כתבות רבות וחוות דעת אינספור נכתבו במטרה להבין כיצד היזם יוכל למקסם את זכויות הבנייה שלו ואת רווחיו בפרויקטים כאלה.
עם זאת, לא הרבה נכתב על האפשרויות העומדות בפני הדיירים כדי למקסם את זכויותיהם, ועל כמה אמצעים כאלה נעמוד כעת.
המקובל בתחום הוא כי היזם מממן את כל העלויות הכרוכות בפינוי בינוי, בפרט, ותמ"א 38 בכלל, כולל דיור חלופי בעת ההריסה והבנייה מחדש, מימון כל הוצאות השיפוץ, מימון הליווי המשפטי הנדרש, מימון פקח הבנייה מטעם הדיירים ועוד
מהן זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי?
המקובל בתחום הוא כי היזם מממן את כל העלויות הכרוכות בפינוי בינוי, בפרט, ותמ"א 38 בכלל, כולל דיור חלופי בעת ההריסה והבנייה מחדש, מימון כל הוצאות השיפוץ, מימון הליווי המשפטי הנדרש, מימון פקח הבנייה מטעם הדיירים ועוד ועוד.
בשל כך, הדיירים נתפסים כמי שהם כבר "משוכנעים" מראש, משום שדירתם זוכה לשיפוץ ולהרחבה משמעותית, ערכה עולה בעקבות פרויקטים כאלה והם לא נדרשים לשאת בשום עלות הכרוכה בפרויקט. הם נתפסים כמי ש"זוכים" בכל מקרה וכמי שלא נדרשים להתאמץ או לפעול בצורה אקטיבית בפרויקט.
לרשות הדיירים האפשרות להגביר ולמקסם את זכויותיהם ואת הרווח שלהם מהסכמתם להשתתפות בכזה פרויקט, הרבה מעבר למינימום המקובל ולמה שהחוק מכתיב
כיצד יכולים הדיירים למקסם את זכויותיהם?
יחד עם זאת, ורבים אינם יודעים, כי לרשות הדיירים האפשרות להגביר ולמקסם את זכויותיהם ואת הרווח שלהם מהסכמתם להשתתפות בכזה פרויקט, הרבה מעבר למינימום המקובל ולמה שהחוק מכתיב. נקיטה של מספר צעדים שיפורטו להלן תבטיח לדיירים שיקבלו מכרז טוב יותר תמורת הסכמתם להשתתף בפרויקט פינוי בינוי.
צעדים אלה כוללים בחירה משותפת מראש של עורך דין עצמאי שייצג את כל הדיירים, בחירת נציגות דיירים שתעבוד באופן שוטף מול הקבלן ועורך הדין, וקביעה מראש של תנאים תחרותיים להזמנה להציע הצעות, שיוצעו להם על ידי קבלנים שונים.
לפני הכל, חשוב שהדיירים יגבשו ויבחרו נציגות דומיננטית שתבוא מתוכם ותהיה אמונה הן על בחירת עורך הדין שילווה את הפרויקט מטעמם והן על ייצוגם מול הקבלן והרשויות השונות לצורך קידום הפרויקט ולכל אורכו
בחירה עצמאית של עורך הדין שייצג את כל הדיירים במשותף
לפני הכל, חשוב שהדיירים יגבשו ויבחרו נציגות דומיננטית שתבוא מתוכם ותהיה אמונה הן על בחירת עורך הדין שילווה את הפרויקט מטעמם והן על ייצוגם מול הקבלן והרשויות השונות לצורך קידום הפרויקט ולכל אורכו. פעמים רבות קורה שיזמים זריזים מחתימים דיירים באופן פרטני, או שדיירים פונים על דעתם ליזם כזה או אחר וחותמים עמו על הסכם נפרד מכל השאר. כל אלה מפחיתים את כוח המיקוח המצוי בידיהם של הדיירים כקבוצה.
לאחר בחירת נציגות משותפת, יש לפנות לבחירת עורך דין שילווה את כל התהליך מטעם הדיירים, אך ורק לעורך דין המתמחה בתחום. גם כאן, קורה פעמים רבות שהיזם מציע לדיירים את הייעוץ המשפטי שהוא מקבל ו"משחק" על החשש של דיירים להיכנס לפרויקט כזה בשל העלויות שלו. לא מיותר לציין, כי המקובל בתחום הוא שהקבלן יישא בכל העלויות, כולל המשפטיות, אך לא כל הדיירים תמיד מודעים לכך.
יותר מכך, חשוב מאוד שהייצוג יהיה קולקטיבי ולא שכל דייר ישכור עורך דין משלו. נציגות משפטית משותפת תגביר את כוח המיקוח של הדיירים מול היזם הרבה יותר מאשר פעולה מולו כיחידים. לבסוף, בחירה משותפת בעורך דין שייצג את כל הדיירים יכולה להפחית גם התנגדויות של דיירים החוששים מהעלויות של לקיחת חלק בכזה פרויקט.
לאחר בחירת הליווי המשפטי וקביעת נציגות הדיירים, מגיע שלב בחירת היזם שיבצע את הפרויקט. עורך דין ונציגות משותפים מבטיחים, כי רק הם יעמדו בקשר עם יזמים שונים וכי עקב כך, הצעות היזמים יהיו תחרותיות יותר, ויציעו לדיירים את המקסימום האפשרי
בחירת היזם המבצע של הפרויקט
לאחר בחירת הליווי המשפטי וקביעת נציגות הדיירים, מגיע שלב בחירת היזם שיבצע את הפרויקט. עורך דין ונציגות משותפים מבטיחים, כי רק הם יעמדו בקשר עם יזמים שונים וכי עקב כך, הצעות היזמים יהיו תחרותיות יותר, ויציעו לדיירים את המקסימום האפשרי, ולא את המינימום ההכרחי ואופציות שונות, שהן מעבר למינימום הקבוע בחוק ויאפשרו להם לבחור את ההצעה שתמקסם את זכויותיהם.
הצעה מקסימליסטית עשויה לאפשר דברים נוספים, שעלותם הכספית גבוהה. למשל, שסטנדרט הבנייה יהיה גבוה יותר גם בדירות הדיירים ולא רק בדירות שהקבלן מייעד למכירה
באילו אופנים ניתן למקסם את זכויות הדיירים?
הצעה מינימליסטית, לדוגמה, כזו הנסמכת על הקבוע בחוק, תציע לדיירים תוספת מטראז' לדירה הקיימת, חניה ומחסן. הצעה מקסימליסטית עשויה לאפשר דברים נוספים, שעלותם הכספית גבוהה. למשל, שסטנדרט הבנייה יהיה גבוה יותר גם בדירות הדיירים ולא רק בדירות שהקבלן מייעד למכירה. אפשרות נוספת היא קביעת זכותם של הדיירים לבחור ראשונים את מיקום המחסן והחנייה, לפני שהסכות מוענקת לדיירים החדשים שיקנו את שאר הדירות בבניין שיוקם מחדש.
זכויות מינימום נוספות שניתן למקסם באמצעות משא ומתן ויציאה משותפת של כל הדיירים למכרז כוללות, למשל, הוספת מטרז' נוסף על זה הקבוע בחוק, פיקוח על איכות חומרי הבנייה, הנחות בוועד הבית ודמי ניהול הבניין, יכולת לבחון ולפקח על איכות הערבויות הניתנות על ידי הקבלן וטיבן, ועוד.
גם אם הכסף "קורץ", וגם אם הקבלן או היזם לוחצים עליכם, חשוב מאוד לא להילחץ, לפעול בצורה שקולה, ו"לבזבז" משאבים על הקמת נציגות דיירים ומציאת עורך דין משותף
מדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי בתחום?
ההטבות השונות שפורטו לעיל הן בעלות משמעות כספית אדירה. עורך דין העוסק ומתמחה בתחום יוכל להבחין בהן ובעלותן, ולהעניק לדיירים ייעוץ משפטי שימקסם את זכויותיהם בפרויקט כזה של התחדשות עירונית. עורך דין כזה יוכל גם להעריך מראש עבור הדיירים את הזכויות הנוספות שהם עשויים לקבל, כולל הערכה של היתכנות פרויקט כזה לפי האזור שבו הם גרים.
לסיכום, גם אם הכסף "קורץ", וגם אם הקבלן או היזם לוחצים עליכם, חשוב מאוד לא להילחץ, לפעול בצורה שקולה, ו"לבזבז" משאבים על הקמת נציגות דיירים ומציאת עורך דין משותף, ולמקסם כך את זכויותיכם כדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ופינוי בינוי בפרט.
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר , כתב זאפ משפטי
