בשנים האחרונות, אנו שומעים רבות על קבוצות רכישה. קבוצות אלה הן התארגנות של יחידים או חברות, שנועדה לרכוש זכויות בקרקע מסוימת, לאגד את היועצים הדרושים ולהזמין שירותי בנייה עד השלמת הפרויקט במסירת היחידות ורישום זכויות החברים בצו בית משותף.
בין היתר, קבוצות רכישה נשענות על הסכם שיתוף, שקושר את החברים יחד לרכישת המקרקעין וביצוע הבנייה, הסכם שמארגן את החברים יחד; ושורה של הסכמים נוספים, בהם הסכם לליווי פיננסי, הסכם עם הקבלן ועוד.
מטרת הסכמים אלה היא לאפשר ביצוע של הפרויקט - עד מסירתו, כולל רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.
בשורות הבאות, נבקש להציג שאלות חשובות הנוגעות לקבוצות רכישה ולהציג את ההבדל הקיים בינן לבין רכישה של דירה מיזם.
להבדיל מרכישת דירה, פעילות קבוצות הרכישה אינה מוסדרת בדין הישראלי, פרט להתייחסות מסוימת להיבטים הנוגעים למיסוי
1. מה ההבדל בין קבוצת רכישה לרכישת דירה מיזם?
ההבדל הגדול בין קבוצת רכישה לבין רכישה של דירה מיזם, טמון במערכת הדינים שחלה על מכר של דירות ונועדה להגן על רוכשי דירות. דינים אלה אינם חלים בקבוצת רכישה!
להבדיל מרכישת דירה, פעילות קבוצות הרכישה אינה מוסדרת בדין הישראלי, פרט להתייחסות מסוימת להיבטים הנוגעים למיסוי.
כך למשל, חברי קבוצה אינם נהנים מזכויות בחוק הנוגעות להבטחת כספים, לוחות זמנים, עלויות, תקופות בדק וכיו"ב.
למרבה הצער, במקרים רבים רוכשים מצטרפים לקבוצות רכישה לאחר שמוצג להם מידע חלקי ומטעה. הם אינם מבינים את המשמעות המלאה של העסקה ואת העובדה שבקבוצת רכישה הם למעשה היזמים של הפרויקט. כל האחריות לסיום המוצלח של הפרויקט מוטלת עליהם.
סכום הרכישה בקבוצת רכישה אינו סופי. סכום זה, כמו גם פריסת התשלומים, נקבע לכל חבר בקבוצת הרכישה במערכת ההסכמים שנחתמת עמו
2. האם סכום הרכישה בקבוצת רכישה סופי? על מה מבוסס הסכום?
סכום הרכישה בקבוצת רכישה אינו סופי. סכום זה, כמו גם פריסת התשלומים, נקבע לכל חבר בקבוצת הרכישה במערכת ההסכמים שנחתמת עמו. הסכום מבוסס על אומדן עלויות שהוכן עבור הפרויקט. למרות זאת, מדובר בהערכה בלבד, העשויה להשתנות על פי קצב התקדמות העבודות ושינויים שעשויים להתרחש.
מכיוון שלא קיימת רגולציה על קבוצות רכישה או מסגרת המחייבת אומדן עלויות מבוקר על ידי איש מקצוע דוגמת שמאי ניטרלי, האומדן נקבע בדרך כלל לפי הערכה אישית של מארגן הקבוצה, שלעיתים אינו מסוגל או אינו רוצה לספק הערכה אמיתית ומפורטת של עלויות הפרויקט.
יש להבין כי בשלב שבו מתארגנת קבוצת הרכישה, הקרקע לפרויקט טרם נרכשת, לא ניתן היתר בנייה ואין מסמכי עבודה שעל בסיסם ניתן להעריך כמה יעלה הפרויקט.
חוות דעת שמאי עשויה לפוגג מעט את הערפל; ועל בסיסה ניתן לערוך את האומדן.
יודגש, כי אין ודאות לגבי סכום הרכישה הסופי. זאת, בין היתר, מאחר שעל פי רשות המסים, מארגן קבוצת הרכישה אינו מורשה להתחייב למחיר סופי, אחרת ימוסה כקבלן.
היזמים שעומדים מאחורי הפרויקט הם חברי קבוצת הרכישה; לכן, לוחות הזמנים אינם סופיים וצפויים לחול בהם שינויים
3. מי קובע את לוחות הזמנים לפרויקט? מה קורה אם הפרויקט מתארך יתר על המידה?
היזמים שעומדים מאחורי הפרויקט הם חברי קבוצת הרכישה; לכן, לוחות הזמנים אינם סופיים וצפויים לחול בהם שינויים. בין השאר, העמידה בלוחות הזמנים תלויה בתפקוד חברת הניהול שמלווה את הרוכשים, במידת שיתוף הפעולה בין חבריה, בפרק הזמן שלוקח להוציא היתרים, במימון הבנקאי ועוד. יש להיות ערים לכך שנכון להיום אין חוק ששומר על חברי הקבוצה, במקרה שהעבודות מתארכות.
מי שיוזמים את הפרויקט, אחראים ללוחות הזמנים ולעמידה בתקציב, הם חברי קבוצת הרכישה. עליהם לדעת שאם עלויות הבנייה יתייקרו או יחולו בפרויקט שינויים, הם אלה שיידרשו לשאת בעלויות הנוספות
4. מי אחראי לקשיים שמתעוררים בפרויקט? מה קורה כשיש חריגות?
מי שיוזמים את הפרויקט, אחראים ללוחות הזמנים ולעמידה בתקציב, הם חברי קבוצת הרכישה. עליהם לדעת שאם עלויות הבנייה יתייקרו או יחולו בפרויקט שינויים, הם אלה שיידרשו לשאת בעלויות הנוספות, על פי אחוז ההשתתפות שלהם, הקבוע בנספח החלוקה להסכם השיתוף.
למרות היעדר הרגולציה, בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בהיקף הפעילות של קבוצות הרכישה
5. אם אין רגולציה, מדוע חברי קבוצות רכישה מביעים ביטחון בקבוצה?
שאלה טובה! הביטחון שמביעים חברי קבוצות רכישה, חרף היעדר הרגולציה, מבוסס על מספר גורמים, שבכל זאת מקנים להם שקט מסוים.
גורמים אלה כוללים, בין היתר: גורם מארגן (עם ניסיון מוצלח בליווי קבוצות רכישה); יועצים מנוסים (כגון: עורך דין, אדריכל ומפקח בנייה); חשבון נאמנות סגור, שבו מובטחים כספי הקבוצה; דו"ח שמאי, שמבסס את אומדן העלויות של ביצוע הפרויקט; אישור עקרוני מגורם פיננסי לליווי הקבוצה; התאמה תכנונית בין הזכויות הקיימות ומספר החברים ועוד.
למרות היעדר הרגולציה, בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בהיקף הפעילות של קבוצות הרכישה. על פי נתוני משרד המשפטים בין 2016-2009 כעשירית מהתחלות הבנייה היו של קבוצות רכישה!
בעקבות כשלים שנתגלו בחלק מן הקבוצות, תזכיר חוק חדש, שמשרד הח"מ היה מעורב בעריכתו, מנסה ליצור מעט סדר בנושא.
הצעת החוק מבקשת ליצור ודאות לחברי קבוצות הרכישה, בדרך של הגדרת תחומי אחריות למארגני הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים
6. על קצה המזלג, מה כולל תזכיר החוק החדש, ומה מטרתו?
מטרת תזכיר החוק החדש היא ליצור סדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה, באמצעות הסדרת מעמדו של הגורם המארגן. לכתחילה, קבוצות הרכישה נועדו להוזיל את מחירי הדיור בדרך של ניצול כוחה הצרכני של הקבוצה וצמצום עלויות הבנייה. הקושי נובע מכך שהמארגן, שהינו יוזם הקבוצה, בדרך כלל מתחייב עבור חבריה, בלי לשאת בסיכון.
הצעת החוק מבקשת אפוא ליצור ודאות לחברי קבוצות הרכישה, בדרך של הגדרת תחומי אחריות למארגני הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים. זאת, לצד מענה לחוסר הוודאות האופף את קבוצות הרכישה, בכל הנוגע לעלויות הפרויקט ומשך הפרויקט.
כל חבר בקבוצה מקבל אחוז מסוים בקרקע, לפי יחס ההשתתפות שלו. האומדן אינו סופי ולכן ייתכנו תשלומי מסים נוספים
7. באילו מסים מחויבים חברי קבוצת רכישה? במה המיסוי שונה מרכישה של קרקע?
מבחינת רשות המסים, חברי קבוצת הרכישה נחשבים כמי שרכשו נכס גמור. לכן, כל חבר ישלם מס רכישה מלא ביחס לאומדן הפרויקט, משווי יחידה גמורה, או כפי שייקבע על ידי מנהל המיסוי, מה שעלול להגדיל את מס הרכישה.
יודגש כי כל חבר בקבוצה מקבל אחוז מסוים בקרקע, לפי יחס ההשתתפות שלו. האומדן אינו סופי ולכן ייתכנו תשלומי מסים נוספים (למשל: תוספת מס רכישה או מס שבח). יש לדבר השלכות משמעותיות, בעיקר עבור משקיעים, שיידרשו לשאת במיסוי גבוה יותר.
היבט נוסף נוגע לתשלום מע"מ. רכישת מקרקעין מאדם פרטי אינה נתונה לשומת מס ערך מוסף. לא כך הדבר ברכישת מקרקעין, במסגרת קבוצת רכישה. נתון זה (לבדו) מייקר את הקרקע ב-17% שאינם מקוזזים כמס תשומות.
מארגן קבוצת הרכישה הוא הגורם שדרכו קבוצת הרוכשים מתארגנת יחד. התפקיד שלו, כמו גם התפקיד של הנציגות, אינו מוסדר בחוק, אלא רק בהסכמים הרלוונטיים לעניין זה
8. מהו תפקיד מארגן קבוצת הרכישה? מה עושה נציגות הקבוצה?
מארגן קבוצת הרכישה הוא הגורם שדרכו קבוצת הרוכשים מתארגנת יחד. התפקיד שלו, כמו גם התפקיד של הנציגות שיוסבר בהמשך, אינו מוסדר בחוק, אלא רק בהסכמים הרלוונטיים לעניין זה. קיימים מספר מודלים לארגון של קבוצות רכישה -
מודל מסורתי - הכולל קבוצת בנייה עצמית. לרוב, קבוצות קטנות שאין בהן מארגן בשכר. החברים בוחרים ועד פעולה הפועל בהתנדבות.
מודל הכולל ליווי מלא - המודל הרווח, שבמסגרתו מארגן משמש תחילה כמאגד הקבוצה; ומאוחר יותר פועל כחברת ניהול, עד להשלמת הפרויקט. המארגן דואג לניהול האדמיניסטרטיבי, לקבלה של הצעות עבודה, לסגירת הליווי הפיננסי, להוצאת היתר הבנייה ועוד.
מודל שבמסגרתו המארגן הוא רק המשווק - המארגן מאתר את המגרש, מתקשר בהסכם אופציה, ומשווק את הפרויקט לחברי קבוצת הרכישה. מרגע שנחתם עימם הסכם, המארגן יוצא מהתמונה.
נציגות קבוצת הרכישה היא הגורם שמוסמך לקבל החלטות בשם חברי הקבוצה (למעט החלטות שמיועדות לאסיפה הכללית) כדי לקדם את הפרויקט. נציגות הקבוצה נבחרת לאחר שנחתם הסכם מכר וממומשת רכישת המקרקעין.
לנציגות יש סמכות לנהל את בניית הפרויקט ולפקח עליה. זאת, תוך קבלה של ייעוץ מחברת הניהול, מאדריכל הפרויקט ומהיועצים השונים; ותוך פעולה בנאמנות עבור הרוכשים ודיווח שוטף על התקדמות הבנייה והצורך בהזרמת כספים נוספים.
הגורם המממן מספק שקט לחברי הקבוצה, בודק את כדאיות הפרויקט ואת היכולת של כל אחד מחברי הקבוצה להחזיר לו את ההלוואה שייטול ממנו
9. מיהו הגורם המממן בקבוצת רכישה? כיצד יכולים הרוכשים לממן את הפרויקט?
הגורם המממן את הפרויקט הוא בנק או גורם פיננסי אחר, שמעמיד לפרויקט מסגרת אשראי. לפני שהגורם הפיננסי מחליט ללוות את המיזם, הוא מבצע שורה של בדיקות כלכליות ומשפטיות.
מאחר שלגורם המממן יש אינטרס ברור לכך שהפרויקט יושלם, הוא יממן את המשכו, ככל שיתעוררו בעיות. הגורם המממן מעמיד אשראי לסך כל עלויות הפרויקט, כך שאם אחד מחברי הקבוצה לא יזרים את ההון הנדרש, הגורם המממן יעשה זאת במקומו. כך, הקבוצה לא תפר חוזה.
הגורם המממן מספק שקט לחברי הקבוצה, בודק את כדאיות הפרויקט ואת היכולת של כל אחד מחברי הקבוצה להחזיר לו את ההלוואה שייטול ממנו. בנוסף, הגורם המממן מאשר את זהות הקבלן הנבחר ומפקח על התקדמות הבנייה.
לעיתים הגורם הפיננסי שמלווה את הפרויקט אינו מממן את רכישת המגרש שעליו הפרויקט נבנה. לרוב, הגורם המממן מתנה את מעורבותו בהיתר. הגורם המממן מעורב בפרויקט באופן עמוק, בין היתר בכל הנוגע לבחירת הגורמים השונים.
על פי המודלים המקובלים, קבוצת רכישה טובה עשויה להשיג לכל חבר חיסכון בעלויות בסך 10%-15%
10. לסיום, האם רכישת דירה בקבוצת רכישה אכן משתלמת יותר מרכישת דירה מיזם?
קבוצת רכישה היא כלי צרכני מצוין להפחתת עלויות - כשעושים זאת נכון! זהו מודל עם סיכון גבוה יותר, מרכישה רגילה של דירה. לכן, יש ליצור חיסכון, כדי שיעמוד מול הסיכון.
על פי המודלים המקובלים, קבוצת רכישה טובה עשויה להשיג לכל חבר חיסכון בעלויות בסך 10%-15%. בין היתר, החיסכון מושג מהחיתוך ברווח היזמי ומביטול הערבויות שאינן נדרשות כאן. גם להמשך התהליך - למשל ברכישת הריהוט - ניתן לחסוך באמצעות קנייה מרוכזת.
יש להיות ערים לכך שקבוצה המציעה חיסכון העולה על 15%, אמורה לכל הפחות להדליק נורה אדומה. יש לבדוק בחשדנות את המקור לחיסכון החריג.
* עו"ד שי אליאב שותף במשרד עורכי הדין גינדי כספי, המתמחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה. שותף לצוות ההיגוי שניסח את הצעת החוק בעניין קבוצת רכישה.
