יחס בניה - כדאיות כלכלית בפרויקט פינוי בינוי

שלום רב, אני תושב חדרה גר בבניין רכבת ישן, המתחם של הבניין הוא ענק ואפשר לבנות כאן משהו כמו 8 בניינים, אנחנו מחפשים יזם שיכנס לפרויקט פינוי בינוי אך אנו מתקשים למצוא יזם שיסכים להיכנס לפרויקט בחדרה. הם טוענים שהיחס בניה בחדרה הוא נמוך במיוחד ואין כדאיות כלכלית בפרויקטים בחדרה. האם את יכולה להסביר בקצרה מזה יחס בניה 1:3 , היזם טוען שצריך יחס בניה 1:4 לפחות. לפי החישוב שלי, יש לנו 90 יחידות דיור כרגע במתחם, אחרי ההריסה אפשר לבנות 270 יחידות דיור, נניח שהוא מחזיר 90, נשאר לו 180 יחידות דיור והיזם טוען שמכירתם לא תכסה את הוצאות ההריסה, הפינוי, הבניה והמיסים גם אם ימכרו את הדירות ב1.1 מיליון, האם זה הגיוני? מה מומלץ לעשות ? האם יתכן שעלות בנייה לבניין בין 8 קומות כל כך גבוהה עד שלא נשאר רווח ממכירת 180 דירות ? המון תודות !!! חן